Rénover un appartement en PPE : ce que vous pouvez décider seul.

Le propriétaire d'étage a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement ses locaux, sans restreindre l'exercice du même droit des autres copropriétaires ni endommager les parties communes (art. 712a CC).

Sont obligatoirement communs le sol, les parties importantes pour l'existence, la structure et la solidité du bâtiment, ce qui détermine son aspect extérieur, ainsi que les installations qui servent aussi aux autres copropriétaires (art. 712b CC). Concrètement : façades, fenêtres côté extérieur selon le règlement, murs porteurs, toiture, colonnes d'eau et d'évacuation, chauffage central.

Le Code civil renvoie aux règles de la copropriété (art. 712g CC). Les majorités ci-dessous s'appliquent sauf si le règlement de la PPE en prévoit d'autres.

• Travaux nécessaires, qui maintiennent la valeur et l'usage du bâtiment (réfection d'une toiture qui fuit, remplacement d'une chaudière hors d'usage) : majorité des copropriétaires (art. 647c CC).
• Travaux utiles, qui augmentent la valeur, le rendement ou l'utilité (isolation des façades, ascenseur) : majorité des copropriétaires représentant en outre plus de la moitié des quotes-parts (art. 647d CC).
• Travaux somptuaires, d'embellissement ou de confort (art. 647e CC) : accord de tous les copropriétaires en principe ; une décision à la double majorité reste possible si les opposants n'en supportent pas les frais et ne sont pas durablement gênés dans leur usage.
• Les travaux urgents, nécessaires pour éviter un dommage imminent, peuvent être ordonnés par chaque copropriétaire aux frais de tous (art. 647 al. 2 ch. 2 CC).

L'assemblée peut constituer un fonds de rénovation alimenté chaque année (art. 712m al. 1 ch. 5 CC). Le droit fédéral ne fixe ni son caractère obligatoire ni son montant : c'est le règlement de la PPE et les décisions d'assemblée qui le déterminent.

Avant d'acheter, demandez le montant du fonds, les procès-verbaux des dernières assemblées et la liste des travaux déjà votés ou envisagés : ils pèsent directement sur vos charges futures.

• Lire le règlement d'administration et d'utilisation : il peut imposer des horaires de chantier, une annonce préalable à l'administrateur ou des matériaux pour les sols (bruit de choc).
• Identifier ce que touchent vos travaux : déplacer une cuisine ou une salle de bains peut impliquer les colonnes communes et demander l'accord de la communauté.
• Vérifier si une autorisation de construire est nécessaire auprès de la commune, par exemple pour des fenêtres ou une modification visible de l'extérieur.
• Pour une rénovation énergétique de l'immeuble, coordonner le vote avec la demande de subvention, qui doit être déposée avant le début des travaux.

1. Code civil suisse (RS 210), art. 647 à 647e et 712a à 712t, Fedlex
2. Ordre des avocats de Genève, droit de la PPE : aspects pratiques