Avant l'achat

Acheter un bien à rénover : estimer les travaux avant de faire une offre.

Le budget des travaux se chiffre avant l'offre d'achat, pas après la signature de l'acte. En Suisse romande, une expertise technique avant achat coûte en général entre 900 et 3 000 CHF. Elle sert à négocier le prix, à dimensionner le financement et à éviter qu'un poste lourd, comme la toiture, le chauffage ou l'amiante, ne soit découvert après coup.

Mis à jour : 30 septembre 2026

Maison ancienne aux volets bleus à Cully — Illustration · Cully, route de VeveyPhoto Hadi, CC BY-SA 4.0, recadrée, via Wikimedia Commons

Pourquoi chiffrer avant l'offre

Le prix d'un bien à rénover n'a de sens qu'avec le coût des travaux. Deux biens affichés au même prix peuvent cacher des écarts considérables selon l'état de la toiture, de l'enveloppe et des installations techniques.

Le chiffre sert trois fois : pour négocier avec le vendeur, pour la banque qui financera l'ensemble, et pour vous, qui saurez si le projet tient dans votre budget.

Ce qu'il faut faire inspecter

Toiture et charpente.
Enveloppe : façades, fenêtres, isolation des murs, du toit et des sols.
Chauffage : âge de l'installation et énergie utilisée (mazout, gaz, électricité, pompe à chaleur). Dans le canton de Vaud, une chaudière au mazout ou au gaz installée avant 2020 devra être remplacée d'ici 2042.
Électricité et sanitaire : état des tableaux, des conduites et des colonnes.
Humidité : caves, murs contre terre, remontées capillaires.
Amiante, si le bâtiment a été construit avant 1991.
Statut du bâtiment : recensement architectural, règlement communal et, pour un appartement, règlement de la PPE.

Qui consulter, et à quel prix

Un architecte ou un expert en bâtiment réalise une expertise technique avant achat. Comptez en général entre 900 et 3 000 CHF selon l'objet, et un rapport dans les cinq à sept jours ouvrables qui suivent la visite.

Le CECB Plus est un audit énergétique certifié, avec des variantes de rénovation chiffrées. Dans le canton de Vaud, une fois propriétaire d'un bâtiment construit avant 2000, vous pouvez recevoir une subvention de 1 000 CHF pour une maison individuelle et de 1 500 CHF pour les autres catégories, à condition de la demander avant de commander le document.

Une entreprise de rénovation qui visite le bien donne un ordre de grandeur par corps de métier. C'est utile pour la banque, mais ce n'est pas un devis tant que le projet n'est pas défini.

Les pièces à demander au vendeur

Le CECB : dans le canton de Vaud, le vendeur d'un bâtiment d'habitation doit le fournir. Dès 2027, l'obligation s'étend à tout bâtiment vendu.
Les plans et les autorisations de construire antérieures.
Les factures des travaux réalisés ces dernières années.
Un éventuel diagnostic amiante, encore valable s'il a moins de trois ans.
Pour un appartement en PPE : le règlement, les procès-verbaux des dernières assemblées et l'état du fonds de rénovation.

Après la signature

Si des mesures énergétiques sont prévues, la demande de subvention doit être approuvée avant le début des travaux. Dans le canton de Vaud, aucune subvention n'est accordée pour des travaux déjà commencés.

Jusqu'à fin 2028, les frais d'entretien d'un bien que vous venez d'acquérir restent déductibles du revenu imposable. Pour le logement que vous occupez, cette déduction disparaît avec la fin de la valeur locative.